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郁亮最新发声!地产行业阵痛期:万科“拉跨”的业务赚钱了?
发布时间:2023-10-23 | 来源:新浪财经

“地产行业的阵痛比预想更长更痛,这是我没有想到的,而行业阵痛仍未结束。”

5年前万科高喊“活下去”,让行业一片哗然。5年后,行业格局变幻,然而即便仍保持着领先位置,郁亮的这番言论也直指出万科的痛感同样强烈。艰难的时候,万科说,要更加苦练基本功。

在开发业务上,及格线从60分提高到80分,产品的颗粒度达到过去无与比拟的状态。而在经营服务业务方面,万科在曾经“拉跨”的业务上开始看到曙光。据了解,自今年6月起,万科泊寓已实现单月利润连续回正,预计今年内将实现整体盈利。

行业阵痛比预想更长

尽管依然保住行业规模前三的位置,但是万科也在艰难前行。上半年,万科交出了近20年来首份营收和利润双降的成绩单,实现营业收入2008.9亿元,同比下滑2.91%,归母净利润98.7亿元,同比下降19.4%。

今年楼市的过山车行情也让万科的销售出现较大波动。上半年,万科合同销售金额为2039.4亿元,同比下降5.3%,而1-9月合同销售金额2806.1亿元,同比降幅拉大至10.82%。

种种难题反映到资本市场上,今年至今,万科A股价跌幅超过30%,最近一个交易日收盘价报11.66元/股,以致于公司主动终止了150亿定增计划,避免对股价进一步施压。

显然,目前市场信心极度不足,并充斥着悲观情绪。在媒体交流会上,对于行业形势,郁亮以跑马拉松“撞墙”的状态形容称,“就是跑不动了。”郁亮坦言,市场悲观情绪受到了市场舆论的影响,比如过剩论和政策没用论。

不过,郁亮强调,无论是否愿意、是否接受,行业都将进入新的发展阶段。在他看来,未来住宅建设的中枢值为10亿-12亿平方米,现阶段住房建设水平已经超跌。住房作为居民生活的刚需不会消失,长时间压制后总要释放出来。

因此在谈及短期市场表现时,郁亮指出,市场积累的反弹力量和政策支持会为恢复提供一定动力。据了解,8月以来,政策的发力在释放住房需求上已显现出效果,9月一二线城市成交面积环比增长13.4%,10月上半月最新数据也较9月继续好转。

对于万科来说,在艰难时期苦练基本功,按期保质地交付仍是重点。2023年全年,万科计划交付28.9万套房屋,建筑面积共3637.3万平方米,其中1-9月共交付住宅和公寓157054套,商业4090套,办公5170套,回迁房及保障房4523套。

泊寓打破盈利“魔咒”

“万科太大了,跑不了,只好调整。”王石曾一言道破万科近些年转型经营服务业务的初衷。相比起开发业务每年“清零式”的模式,经营服务业务的发展则更像滚雪球。不过,在探索初期,万科其实也走过不少弯路,经营服务业务也一度拖了万科业绩的后腿。

比如在不动产业务中被认为最难赚钱的长租公寓业务,万科泊寓曾因已经终止的“万村计划”付出了巨额的学费,也曾在扩张时吞下许多收益不乐观的房源,从而带来了沉重的负担。彼时,即便规模领先于其他租赁企业,泊寓业务也迟迟无法实现盈利目标。

不过,“魔咒”在今年被打破了。在媒体交流会上,泊寓总经理胡冬华透露,自今年6月起,泊寓已实现单月利润连续回正,9月份实现了累计权益净利润回正,预计今年内将实现整体盈利。

数据显示,泊寓上半年租实现营收16.4亿元,同比增长10.6%。业务布局全国34个城市,共运营管理租赁住房22.5万间,累计开业17.39万间,出租率达到95.9%。

泊寓是如何实现盈利的?胡冬华表示今年实现了三点突破:“一是完善产品线,在青年公寓的基础上推出宿舍类产品和家庭型公寓产品;二是重点发展企业客户,实现从单城市到全国战略合作,同时坚持服务实体经济,深耕目标行业;三是在全国范围内创新了长短租结合业务模式。”

在泊寓之外,万科的第二大收入来源万物云也早已盈利多时。上半年,万物云实现营业收入160.2亿元,同比增长12.5%,净利润为10.5亿元,同比增长15.7%。蝶城战略下,蝶城数量则从年初的584个增长到601个。

对于行业前景,万物云董事长朱保全在会上表示,物业服务企业正处于地产产业链和大消费服务行业的交汇点,“随着开发行业进入尾声,我们将进入存量市场的大消费年代。物业行业是重要且独特的消费形态,物业管理的盈利稳定性与酒业类似。”

资料显示,2023年上半年,万科经营服务业务实现收入267.3亿元,同比增长11.9%,占万科总营收约13%。如果说,过去开发业务赚的是大钱,那么选择了开发与经营服务并重战略后的万科,还在培养自己赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力。

 
 
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